尽管诸多物业在金融危机的影响下开始出现价格下滑，但是商铺成了脱颖而出的亮点，第三季度平均租金环比增长2％。

国际金融危机的多米诺骨牌效应还在继续。受此影响，沪上各类物业均出现明显变化。由于跨国企业受金融危机牵连，在中国的扩张速度开始放缓，租金多年爬升的写字楼市场拐点出现，豪宅租赁市场亦面临困境，海外投资买家不断减少、政府出现调控放松现象，而商铺市场却逆势走俏。

写字楼市场出现拐点

浦东写字楼租金在上升3年以后，第一次出现下降。对于上海办公楼市场来说，2008年的第三季度是个转折点。在上海环球金融中心等新竣工项目的竞争压力下，浦东甲级办公楼开始下调租金。

“国际经济环境使得跨国公司放缓了扩张步伐，从而造成了第三季度浦东写字楼租金下降7％。”仲量联行上海董事总经理顾东尼如是表示。

上海环球金融中心和中建大厦皆于第三季度竣工，并分别有30％-40％ 以及50％的预租率。这两栋办公楼为市场注入了291906平方米的新增供应量。然而，在办公楼空间增加的同时，租户并没有进行大面积的扩张。目前，业主们更加愿意提供优惠的续租条件以留住现有的主要租户，并确保到期的单元有下家接手。

在浦西，东海广场为市场增添了6.5万平方米的办公空间。尽管浦西新增办公楼的竞争较少，但租金增长仍然放缓至不到1％ 。然而，浦西超甲级办公楼的租金本季度仍然表现优异，环比增长2.6％。

由于金融市场持续影响，许多跨国企业调整其业务增长目标和办公空间的需求，第三季度办公楼的需求放缓。虽然许多跨国公司在中国的业务仍保持增长，但迫于来自公司总部的压力，而缩减新员工招聘以及办公室装修的预算。有迹象表明，许多租户开始选择续租以留在原来的办公楼。由于市场转向租户市场，预计租户可以拥有更好的谈判条件。同时，缩水的预算使越来越多的租户开始考虑租金较低的非中心商务区的甲级办公楼，其每平方米的日租金约为5-6元。

“这一租金下降的趋势在接下来的四五个月内，还将继续延续。” 顾东尼预计。

豪宅交易低迷

豪宅的销售情况已经大不如前。以沪上著名的豪宅楼盘翠湖天地三期以及王子·晶品公寓为例，其销售速度均已放慢。自7月至9月中，翠湖天地售出25套，这与该盘6月推出时售出99套有天壤之别。王子·晶品公寓在第二季度售出9套，而在第三季度则仅售出两套。二手市场上，卖家则开始对价钱有所松动，同时愿意负担交易所产生的税金。“虽然目前处于僵持局面，豪宅房价应该不会大幅度下跌。从最近长宁区西郊宾馆附近的土地成交价来看，上海持续昂贵的地价将会使新豪宅楼盘的价位居高不下。除了豪宅市场，整个住宅市场的成交量偏低，以往火热的‘金九银十’现象今年也没有出现。”顾东尼表示。

不仅如此，由于全球经济放缓，外派驻沪人员数量减少，也造成豪宅市场的租赁需求减少，因为这些人是豪宅的主要租户。豪宅市场的空置率上升了一个百分点，尽管上升幅度不大，但是近期推出的项目却面临租赁的困难。其中一个例子就是今年一季度推出的项目华山夏都，至今入住率都不到一半。业内人士预计，华山夏都可能因此被迫调低租金。

商铺水涨船高

尽管诸多物业在金融危机的影响下开始出现价格下滑，但是商铺成了脱颖而出的亮点。租金非但不降，其第三季度平均租金环比增长2％。由于市中心没有新的商铺推出，供需不平衡的局面仍没得到缓解。在过去的这一季度，市中心商铺租金继续上升。上海最热门地段的商铺几乎没有空缺位置，业主在与租户的谈判中占据明显上风，并能够挑选租户。

在供应量紧张的商铺市场上，业主们成功对其物业形象进行全面提升，将中档品牌换为高档和奢侈品牌，龙之梦、上海商城以及力宝广场皆开始有此动作。最近，中信泰富就引进了Marc Jacobs 以取代之前租约到期的品牌。此外，在过去的这一季度，星美和广州金逸等电影院线对即将开业的购物中心显示出了日渐浓厚的兴趣。由于近期的大力扩张，市场上将出现更多的电影院。

值得关注的是，淮海路目前正在重新定位，力争成为高档零售区。随着南京西路的发展，淮海路逐渐失去了上海高端零售街的地位，租金也不如前者理想。最近，淮海路的商铺业主宣布将重整该路段在上海购物者心目中的形象。其中一个主要变化是，在区政府的积极推动下，淮海路两边的街铺租户组合将进行重新调整。另外一项举措将是重整店铺以创造更好的购物环境。随着登喜路、江诗丹顿以及高级会所和艺术画廊等入驻淮海路796号，将会对提升淮海路的形象有很大帮助。此外，爱玛仕以及LVMH旗下的品牌也都有积极在淮海路找寻合适铺位。